운명을 바꾸는 부동산 투자수업(feat.갭투자 방법)

운명을 바꾸는 부동산 투자 수업: 실전편

언젠가 내 집 마련에 성공하고 부동산 투자를 시작할 수 있을까?  수많은 부동산 초보자를 위해 명실상부한 대한민국 투자 전문가 ‘부읽남’이 나섰다. 그는 긍정적인 투자 마인드를 새기는 일이 무엇보다 중요하다고 강조한다. 『운명을 바꾸는 부동산 투자 수업』 1권 ‘기초편’에서 그는 부동산 투자의 기본 원리부터 투자를 가로막는 마음속 장애물을 무너뜨릴 수 있는 방법을 제시한다. 그런 후에, 반드시 알아야 할 부동산 투자 법칙을 이해하고 나에게 맞는 투자 플랜을

저자

정태익

출판

리더스북

출판일

2022.03.22

유튜버 부읽남의 책 <운명을 바꾸는 부동산 투자수업> 내용이 정말 깔끔하고 알차다.

이중 가장 인상깊었던 것은 부동산 투자 가치가 높은 지역(제 2의 강남은?) 후보와 갭투자 하는 방법 이었다. 이 내용만 뽑아 내 나름대로 요약해본다.

투자 가치가 높은 지역

제 2의 강남, 용산/여의도

1. 용산
-향후 10년내 가장 변화가 많을 지역이다.
-직주근접, 개발가능성 모두 가장 유망하다.
-직주근접: 3도심(여의도/강남/광화문)의 중심부
-개발가능성: 서울의 알짜 중심 지역이나, 남산,미군기지,국제업무지구 부지 등의 개발 제한으로 입지 활용을 못하는중이다.
-그러나 거의 모든지역 개발예정이고, 한강변 아파트 고층제한이 폐지되면서 고층 아파트가 들어설수있다.
-지하철 인프라는 다소 부족하나 GTX-B, 신분당선 연장 계획이 있어 개선 가능하다.

2.여의도
-고소득 직군인 금융업 집합지이다.
-다른 2도심과 접근성 좋은편(강남은 상대적으로 불편하긴 함)이다.
-더현대서울, IFC몰이 들어서며 상업 인프라 개선은 됐으나 생활인프라 개발은 아직이다. 아파트들에
대한 재건축은 지지부진하다 그러나 진행중이다.
(그러나 이미 이런 재건축 기대감이 이미 반영중인건지 오래된 아파트들이더라도 20억대 중반-30억대를 호가한다.)

강남의 확장, 잠실
-앞으로 강남의 중심이 강남역->삼성역으로 이동할 것이다. 이렇게되면 잠실은 강남 확대의 최고 수혜지가될것이다.
-또한 잠실종합운동장 복합개발이 마무리되면 잠실은 한국 최고 업무지구 배후 주거지 역할을 할것이다.

그밖의 제 2 강남 후보지역, 판교/마포/마곡

판교는 IT 산업 밀집 지역이자 강남 배후 지역, 마포는  
두개의 도심에 해당하는 광화문과 여의도 중간 위치,  마곡은 양질의 일자리와 대규모 아파트단지로 직주근접과 생활인프라 갖춘 지역이다.
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사실 위의 6곳 모두 갭투자를 한다해도 매수가 어려울 정도로 비싼 곳들이다.
저 후보지 중 그나마 저렴한 마곡만 해도 10억대 중반이다.
딱 이곳들이 아니더라도 위의 지역들이 가지고 있는 호재를 생각하며 내가 투자할수 있는 지역 중 비슷한 변화요소가 있는 곳을 찾아보라는 게 책의 요지였다.

그렇다면 어찌됐든 신혼부부가 서울의 아파트를 매수하고자 한다면 갭투자를 활용할 수있다. 부동산 갭투자 방법은 다음과 같다.

갭투자 방법

1.계약 방법
*기존 임차인이 있을 때
-매수자는 매매가격에서 전세금 뺀 차액만 있으면 된다.
-계약이 자동승계되며 세입자와 계약서는
굳이 다시 쓸 필요 없다. 제일 깔끔한 경우!

*집주인이 살고있거나 공실인 경우
-매수자는 계약금은 미리 지불한다(집값의 10%만 있으면 됨)->매수 잔금일과 전세입자의 입주일을 같은 날로 맞춘다.
-전세입자가 내가 아닌, 주택의 현재소유권자와 계약하기를 원하면 중개사 통해 그들끼리 전세계약 진행하도록 하면된다. (잔금일에 매도인 통장으로 전세금이
입금된다)

2. 계약을 원활히 진행하려면..
-전세입자 구하는게 오래 걸릴 수 있으므로, 잔금일을 넉넉하게 협의한다.
-잔금일 늦추는 조건으로 중도금 내겠다고 할수도 있다. (단 중도금을 낸다는건 쌍방이 계약파기 안된다는 것이다. 잔금일 못맞춰도 계약은 유지된다 단 지체 이자 지불해야된다)
-희망회로를 돌리며 전세 시세를 너무 높게 잡지 않는다. 전세금 10%이상 낮게 계약할 가능성을 염두해 두고 추가금 낼 각오를 해야한다. 즉 보수적으로 생각해야한다는 말!

3. 역전세 대비
-전세가가 하락하면 전세금을 더 돌려줘야하는 상황이 발생한다.
-투자금을 모두 쓰지 않고 일부 가지고 있는다 또는 신용대출을 남겨놓는다.

투자에서 가장 중요한건 리스크관리!!!!